Los Apartamentos y Viviendas Turísticas Vacacionales
Conceptos Y Modalidades Comunes
Se define en virtud de diferentes notas como su carácter turístico, empresarial o habitual en el sector de la actividad alojativa.La legislación estatal ha sido derogada porque las CCAA han ido progresivamente integrando esta modalidad de alojamiento turístico en sus normas. En su consideración de alojamientos turísticos quedan sujetos a la legislación turística autonómica los bloques o conjuntos de villas, chalés, bungalows y similares que sean ofrecidos empresarialmente en alquiler, de modo habitual, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos.
Se pueden ofrecer en dos modalidades:
- Bloques: edificio integrado por apartamentos que se ofrece en su totalidad bajo una sola unidad empresarial de explotación
- Conjunto: agregado de apartamentos turísticos situados en uno o varios edificios, y/ o de bungalows, villas, chalés o similares que se ofrezcan como alojamientos turísticos bajo una sola unidad empresarial de explotación.
A todas ellas se les obliga a cumplir con unos requisitos técnicos y administrativos, que varían de unas modalidades y categorías a otras, configurándose de forma diferente los servicios mínimos, comunes y complementarios que han de prestar cada una de las empresas.
Modalidades De Apartamentos Y Viviendas Turísticas
La norma estatal que originariamente ordenó esta materia distinguía entre apartamentos turísticos cuyos servicios podían prestarse por bloque so en conjuntos y cuyas categorías podían ser de lujo, primera, segunda y tercera representados en llaves. Por otro lado están las viviendas turísticas vacacionales con un régimen más leve de intervención. En ocasiones encontramos el apartamento rural integrado en la normativa de alojamientos de turismo rural, sin perjuicio de esta otra.- ANDALUCIA: Distingue junto a los establecimientos hoteleros, la modalidad de establecimientos constituidos por bloques o conjuntos de apartamentos y los conjuntos de villas, chalés, bungalows y similares ofrecidos en alquiler de modo habitual y mediante precio.
- ASTURIAS: No regula sobre ordenación de los apartamentos turísticos la modalidad de vivienda turística, sino exclusivamente la de apartamentos turísticos en régimen de bloque o de conjunto con las categorías primera, segunda y tercera expresadas en llaves.
- EXTREMADURA: Los clasifica en función de las instalaciones, mobiliario y servicios que presten, en categorías de primera, segunda, tercera y cuarta, identificados mediante llaves y placas distintivas.
- ISLAS BALEARES: No prevé las modalidades o regímenes de explotación e estos establecimientos, dejando su regulación al Plan Sectorial de Ordenación de la Oferta Turística correspondiente. Exclusivamente se limita a establecer normas transitorias relativas a las autorizaciones de nuevas construcciones. Finalmente, regula el número de plazas autorizadas en los alojamientos extra- hoteleros denominados apartamentos.
- CANARIAS: Es la regulación más detallada que prevé modalidades distintas de las estatales, ya que dentro de la figura del apartamento turístico se prevén:
- Apartamento SENSU STRICTO: Unidad alojativa que se integra en un edificio con entrada común y se compone como mínimo de unas dotaciones. Categorías de 1 a 5 llaves
- ESTUDIO: Unidad alojativa en la que la cocina, dormitorio y salón comedor forman una misma pieza de uso conjunto.
- BUNGALOW: Alojamiento con una clasificación de 3 o más llaves, dispone además de entradas independientes para cada una de las Uds. alojativas que pueden construirse de forma adosada, contando con zonas ajardinadas de uso privativo para los clientes.
- VILLA: Alojamiento que, clasificado en 4 o 5 llaves, posee entrada independiente para cada unidad alojativa, está aislada y rodeada completamente de jardines, sin perjuicio de que se le exija lo mismo que a los apartamentos.
Todos ellos pueden ser ofrecidos en bloque, conjunto o unión de conjuntos constituida por la totalidad de los conjuntos de un mismo edificio o complejo. No está prevista la modalidad de vivienda turística vacacional.
- CATALUÑA: No se prevén las modalidades, categorías ni regímenes de explotación comunes de este tipo de alojamientos. Prevé los mecanismos de intervención administrativa sobre estos establecimientos sin establecer sus modalidades y categorías, por lo que asimismo será de aplicación supletoriamente la norma estatal. Recoge el concepto de empresa explotadora, que es aquella que esta constituida por personas físicas o jurídicas que pueden ser o no titulares de las viviendas y que deben inscribirse en el Registro general de empresas y actividades turísticas de Cataluña. Hay dos modalidades de explotación: Empresarial, cuando las empresas se dediquen a la explotación de apartamentos de su propiedad o dispongan de la autorización del propietario para hacerlo o Profesional, que son personas tituladas que son miembros de los colegios profesionales cuyos estatutos tienen reconocida la intermediación en el alquiler de inmuebles.
- LA RIOJA: Cuenta con las modalidades de Bloque (totalidad de un edificio), Conjunto (agregado de dos o más unidades de alojamiento) o unidad de explotación (apartamento, chalet, bungalows o similar que se destine al tráfico turístico directamente por quien, con título bastante, tenga su disposición) Todos ellos en las categorías de tres, dos y una llave, según instalaciones y servicios.
- VALENCIA: Se prevé una previa comunicación por parte de los interesados que da lugar a la inscripción en el correspondiente registro. Clasificadas en vivienda turística de categoría superior, primera y estándar y perdura mientras se cumplan las condiciones y requisitos determinantes, pudiendo ser revisada.
Régimen De Intervención Administrativa Sobre Los Apartamentos Y Viviendas Turísticas Vacacionales
La nueva libertad de establecimiento de apartamentos y viviendas turísticas
La técnica administrativa ha venido siendo la de la inscripción registral. No obstante la libertad de establecimiento prevista en la Ley 17/2009 habrá de ir sustituyendo de forma progresiva cualquier intervención autorizatoria por la mera declaración responsable del promotor. En sí mismo, el registro es un medio de información administrativa ara llevar un control, aunque sea de las declaraciones responsables, sin perjuicio de que ese mismo pueda implicar un mecanismo de recabar info5rmación que en todo caso es más leve que la mera autorización de apertura.La legislación andaluza acoge la figura del registro provisional y definitivo del proyecto y de la categoría; en Asturias, se acoge la autorización de apertura y clasificación y la inscripción posterior. En Canarias s exige la autorización de apertura y clasificación; en Extremadura cuando están en fase de proyecto, los interesados pueden solicitar un informe previo sobre la clasificación turística que podría corresponder al establecimiento. Se presenta un anteproyecto suscrito por facultativo que contiene la memoria y los planos. Posteriormente, se debe solicitar la previa autorización.
Intervenciones administrativas de TRACTO SUCESIVO
Las intervenciones administrativas posteriores se refieren a los precios, publicidad y exhibición de placas, personal, cambios de titularidad, cese modificaciones estructurales, registros de clientes, entre otras.En relación con el personal se pone de manifiesto la existencia de que figure un responsable, por ejemplo, en la norma canaria se exige que los aptos turísticos cuenten con un Director con la titulación exigida en la norma vigente.
Lo más destacable es la exigencia de comunicación preceptiva de los contratos privados, que deberá sustituirse por la declaración responsable al efecto. Se trata de una intervención que se articula en los preceptos relativos a los contratos privados suscritos entre las empresas explotadoras de los apartamentos y viviendas turísticas y los usuarios turísticos para la defensa del consumidor, algunas legislaciones autonómicas exigen que estas relaciones consten en un contrato escrito por el que “libremente” las partes determinen sus condiciones. Mediante la presentación de un escrito conjunto que ha de ajustarse a un modelo reglamentariamente establecido.
La Actividad Administrativa Sancionadora ejercida sobre los apartamentos y viviendas turísticas
No existe en ella, en su conjunto, un incumplimiento tan explícito del principio de legalidad sancionadora. Dichas normas se remiten a las leyes de disciplina de la materia. Estamos ante una tipificación indirecta de conductas al verse integrados los tipos objetivos de dichas infracciones administrativas por diferentes regulaciones.La legislación catalana prevé la baja en el registro de empresas explotadoras como una sanción consecuencia de un incumplimiento calificado como infracción en virtud de resolución adoptada en un expediente sancionador y por “el incumplimiento de las condiciones exigidas para su inscripción” en virtud de una resolución adoptada en expediente sancionador, con todas sus garantías.
Los Campamentos De Turismo
Tipología
CAMPAMENTOS DE TURISMO: Aquellos terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocta bajo tienda de campaña, en remolque habitable o en cualquier elemento similar fácilmente transportable.Se agrupan de forma más simple que los establecimientos hoteleros, ya que no tienen modalidades ni especialidades y simplemente gozan de categorías diferentes. La mayor sensibilidad medioambiental conduce a mayores y más intensos controles administrativos relacionados con la preservación del medio natural. Hay dos tipos: Públicos, que son los que pueden ser utilizados por cualquier persona mediante precio y los Privados, los instalados por corporaciones y organismos públicos los instalados por entidades privadas para uso exclusivo de sus miembros o asociados.
Quedan excluidos de esta modalidad alojativa determinadas fórmulas especificadas por cada legislación en particular. Normalmente se refieren a los supuestos en que se contrate el alojamiento por tiempo superior a 6 meses, así como los alojamientos en campamentos juveniles, albergues, centros y colonias de vacaciones escolares que se regulan por sus normas específicas y “cualquier establecimiento similar en el que la prestación del servicio de alojamiento turístico se realice de manera ocasional y sin ánimo de lucro”
Todas las legislaciones recogen prohibiciones específicas en cuanto a la posibilidad de establecer campamentos en terrenos situados en ramblas, lechos secos de los ríos y en los susceptibles de ser inundados; los insalubres o peligrosos en un radio inferior a determinados metros de los lugares de captación de aguas potables para el abastecimiento de poblaciones, a menos de determinados metros de monumentos o conjuntos histórico- artísticos legalmente declarados; en las proximidades de industrias molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de acuerdo con la normativa medioambiental y, en general, en aquellos lugares que, por exigencias de interés público estén afectados por prohibiciones o limitaciones o por servidumbres públicas establecidas mediante disposiciones legales o reglamentarias.
- ANDALUCIA: Clasifica los campamentos de turismo en categorías, modalidades y especialidades. Categorías: de lujo, 1ª, 2ª y 3ª. Modalidades: de playa, rural, ciudad o carretera. En razón a los servicios o instalaciones complementarias, las características de los servicios prestados o la tipología de su oferta, pueden solicitar y obtener el reconocimiento de una especialidad.
- ARAGÓN: Distingue entre acampadas itinerantes, de alta montaña, por actividades profesionales o científicas y acampadas colectivas.
- ASTURIAS: Regula los campamentos del turismo dejando fuera los campamentos, colonias y demás modalidades de actividades juveniles al aire libre que se regulan por su normativa específica. Categorías: lujo, 1ª, 2ª y 3ª, identificadas por tiendas (4, 3, 2 y 1). Todo campamento de turismo se considera establecimiento público, siendo libre el acceso de los mismos.
- ISLAS BALEARES: Establece criterios y requisitos para otorgarles la calificación a pesar de que las categorías son las mismas que en la legislación estatal: de lujo, 1ª, 2ª y 3ª. Se prevé la posibilidad de acampada libre que, respetando los derechos de propiedad o de uso, tenga lugar fuera de los campings, por grupos integrados por un número máximo de 3 tiendas, caravanas o cualquier otro medio de acampada, separadas de otro posible grupo como mínimo un km y con una permanencia máxima en el mismo de tres días.
- CANTABRIA: Se refiere exclusivamente a los campamentos públicos como espacios de terreno debidamente delimitados, acondicionados y dotados de las instalaciones y servicios que para las diferentes categorías se establecen, destinados para su ocupación temporal por personas que pretenden hacer vida al aire libre mediante albergues móviles, tiendas de campaña, caravanas u otros elementos fácilmente transportables. Se clasifican en de lujo, 1ª, 2ª y 3ª, grafiados con la silueta de una tienda de campaña. Se puede exigir una categoría mínima con carácter excepcional y motivada cuando “por razones de interés ecológico, paisajístico, artístico y de saturación de la oferta en la zona de que se trate”, así se considere oportuno. De ubicarse en suelo no urbanizable la Dirección Regional de Turismo ha de emitir un informe con carácter previo a la concesión de la licencia municipal y a la autorización de la Comisión Regional de Urbanismo, acerca de la saturación o insuficiencia de la infraestructura turística existente en la zona. También se refiere la norma a la denominada acampada libre controlada, con limitaciones temporales, de capacidad e instalaciones
- CASTILLA Y LEÓN: La primera norma excluye de su ámbito los campamentos pertenecientes a instituciones o asociaciones cuyo uso quede exclusivamente reservado a sus miembros asociados. Categorías de lujo, 1ª y 2ª.
- CASTILLA- LA MACHA: Regula los campamentos públicos, privados y acampadas libres, aunque casi todas sus disposiciones se refieren a los primeros, limitándose a señalar algunos requisitos administrativos que han de cumplir los privados que quedan sujetos a la inspección de la Consejería de Industria y Turismo a los efectos de comprobar el cumplimiento de la utilización por quienes verdaderamente son miembros o asociados de la entidad titular, así como la normativa vigente en materia de restaurantes, cafeterías y demás establecimientos turísticos similares que puedan existir en el interior del recinto del camping. Los públicos se clasifican en lujo, 1ª, 2ª y 3ª. Además se establecieron las condiciones higiénico- sanitarias para esta Comunidad.
- CATALUÑA: En el 1982 se ordenó la práctica de los campamentos de turismo exigiendo toda una serie de requisitos técnicos y administrativos y distinguiendo los campamentos públicos de los privados y acampadas libres. En el 92 se intensifica estos requisitos en la cantidad y calidad de exigencias, clasificando los cámpings públicos en las categorías de lujo, 1ª, 2ª y 3ª y previendo la figura del camping- masía que no se clasifica por categorías. Ya en el 95 se hace desaparecer esta categoría y otorga un plazo improrrogable de 5 años con el fin de integrarse en cualquiera de las categorías de camping existentes. Utilizan como criterio el incremento continuado del número de establecimientos de cámpings de la Cataluña interior, lo que desaconseja el mantenimiento de esta modalidad para conseguir incrementar los estándares mínimos de calidad de la oferta y el nivel de las prestaciones que deben ofrecer los establecimientos de campings.
- EXTREMADURA: En la modalidad de campamento público tiene las categorías de lujo, 1ª, 2ª y 3ª y campamento privado al que se le aplican además de sus normas propias las relativas a los requisitos administrativos de apertura y cierre y condiciones generales de los campamentos públicos. Los privados no se clasifican por categorías, pero deben reunir como mínimo los requisitos propios de un camping público de tercera categoría. La acampada fuera de los campamentos queda prohibida en determinados terrenos.
- GALICIA: Exige una determinada superficie mínima para la instalación de campamentos de turismo y establece los requisitos y condiciones mínimas que han de reunir las construcciones fijas, distinguiendo entre las de carácter permanente y las prefabricadas tipo cabaña, bungalows o mobile- home. Se simplifican los trámites en cuanto a la solicitud de autorización turística.
- LA RIOJA: Categorías de lujo, 1ª, 2 ª y la optativa especialidad de “campamento temático” cuando sus instalaciones y servicios o normas de uso respondan a un tema o materia específicos como los de tipo cultural, deportivo o de naturaleza, que les identifique y diferencie del resto de establecimientos.
- MADRID: Modificado parcialmente en aras a la exigencia de más requisitos de índole técnica y administrativa. Se distinguen los públicos y los privados, los primeros de lujo, 1ª y 2ª. Además se amplió el plazo para la adecuación de los campamentos de turismo.
- MURCIA: Ordena Los campamentos privados en lujo. 1ª, 2ª y 3ª
- NAVARRA: Excluye a los campamentos juveniles, albergues, colonias y campamentos privados. Solo regula los campamentos de uso público dentro de la regulación urbanística en suelo no urbanizable con el fin de que este tipo de alojamientos se integren perfectamente en el medio. Definen con más precisión las ubicaciones y características de los terrenos en que se asientan este tipo de alojamientos. Categorías: de lujo, 1ª, 2ª y 3ª
- PAIS VASCO: Se distinguen los campamentos de turismo propiamente dichos y éstos se catalogan en lujo, 1ª, 2ª y 3ª; de otro lado las acampadas especiales en las que se distinguen los campings rurales ordenados por la legislación de turismo rural y las acampadas en zonas naturales. Los campamentos privados se regulan también aunque de forma escasa.
- VALENCIA: Se regulan por una ley de 2002, y se modifica en 2005
Intervención Administrativa Sobre Los Campamentos De Turismo
La Actividad Reglamentaria sobre los campamentos de turismo
No existe un criterio uniforme en cuanto a los cauces y técnicas administrativas a utilizar en el control de los diversos establecimientos de alojamiento turístico. Se pone con mayor intensidad de manifiesto en este tipo de alojamientos por el hecho de que las implicaciones de la instalación y funcionamiento de los campamentos turísticos son muy diversas: medioambientales, urbanísticas, sanitarias e higiénicas.La intervención originaria de la Administración autonómica es de tipo reglamentario. Esta reglamentación a veces deriva en normas que no se concretan en posteriores actos administrativos y cuyo cumplimento se controla por la Administración a través de la inspección: placas distintivas, paneles informativos en defensa del consumidor, facturas, mantenimiento de condiciones técnicas, carácter público…
Tienen la naturaleza de ser establecimientos públicos y de libre utilización, quedando prohibida cualquier discriminación. Pueden no admitirse o ser expulsadas las personas que incumplan los reglamentos de régimen interior, las normas lógicas de la buena convivencia social o pretendan entrar en el cámpings con una finalidad distinta de esta actividad
La ordenación de los restaurantes, bares o cafeterías se remite normalmente por estas normas a las suyas propias de hostelería, la razón es el difícil control de acceso exclusivamente a clientes en los campamentos de turismo dadas sus características.
Determinadas normas imponen la obligación de recabar un acto administrativo favorable que reviste diferente naturaleza según el objeto: precios, modificaciones o cambios de titularidad.
La Intervención Administrativa de limitación originaria sobre los campamentos de turismo
Comunidades Autónomas como la andaluza, no distingue entre los grupos de campamentos públicos y privados, acoge una inscripción provisional previa a la instalación e un campamento de turismo y una inscripción definitiva, con carácter previo al inicio de su actividad.La nueva declaración responsable prevista en la Ley 17/2009 deberá integrarse de forma progresiva en esta modalidad alojativa, teniendo en cuenta que sus especiales características medioambientales y de entorno, pueden constituir una excepción a la libertad de establecimiento, por razones imperiosas de interés general.
Campamentos Públicos: A los efectos turísticos, la autorización inicial de apertura y clasificación ha venido constituyendo la histórica modalidad de intervención administrativa angular. El objeto de control no varía, lo que antes constituyera requisito exigible, lo seguirá siendo aunque bajo la responsabilidad del promotor que ahora, mediante la declaración responsable, deberá responder del cumplimiento de los requisitos desde el primer momento.
La Comunidad de Navarra establece dos tipos de actividades administrativas limitativas sobre los campamentos de turismo: las de índole urbanística (obtención de autorización administrativa o la aprobación de un Plan Especial) y las de índole turística, que se centran en la exigencia de una autorización y clasificación definitivas que pueden ir precedidas de una información y clasificación previa, de carácter provisional. Quizás por la importancia de este tipo de alojamientos en la protección del medio ambiente y del entorno urbano, pueda constituir una excepción al régimen de libertad de establecimiento previsto en la Ley 17/2009. La comunicación previa para los campamentos de turismo públicos viene revistiendo diferentes modalidades:
Castilla- La Mancha se exige con cierto lujo de detalles la aprobación del proyecto antes de iniciar las obras y la posterior autorización de apertura. Con la solicitud se acompaña documentación, que tiene por objeto acreditar circunstancias que ponen de relieve la mayor preocupación medioambiental y urbanística de esta Comunidad.
- Memoria descriptiva de las características de la instalación, plano de situación y plano del campamento
- Certificación municipal acreditativa de la clasificación del suelo y sus usos.
- Copia del acuerdo de autorización de construcción e instalaciones en suelo no urbanizable emitido por la Comisión Provincial de Urbanismo
- Proyecto técnico del conjunto de edificaciones e instalaciones que componen el campamento con sus accesos, urbanización interior e infraestructuras
- Estudio del impacto ambiental.
- Al Ayuntamiento para que informe motivadamente en relación con la planificación urbanística vigente sobre las circunstancias y características del emplazamiento, comunicaciones, accesos, servicios e instalaciones proyectadas, clasificación y calificación del suelo, compatibilidad del uso del camping, suspensiones de licencias que pudieran estar acordadas y que afecten al otorgamiento y concreción de la tramitación adecuada a la licencia.
- A la Delegación Provincial de Sanidad, para que informe motivadamente sobre las circunstancias y características favorables o no del abastecimiento de agua potable, tratamiento y evacuación de aguas residuales y el tratamiento y eliminación de desperdicios.
- A la Delegación Provincial de Agricultura correspondiente para que informe motivadamente sobre la afectación del campamento a espacios naturales protegidos, reservas nacionales de caza, vías pecuarias y montes declarados de utilidad pública, sobre la compatibilidad con el fin y utilidad pública que califica a los montes catalogados, sobre la influencia en la vegetación y fauna en los territorios donde se ubiquen y su entorno, sobre las medidas de prevención contra incendios forestales, sobre el estudio de impacto ambiental y sobre todas las incidencias del campamento que puedan afectar al monte.
Áreas de Acampada y acampadas libres: Lo mismo sucede con las áreas de acampada y acampadas libres, para cuyo ejercicio bastará con una mera declaración responsable porque, de otro modo, la Administración ni siquiera podrá conocer el mismo hecho de la acampada. Respecto a las áreas de acampada o acampadas libres, las legislaciones autonómicas exigen autorización previa que han de solicitar las Corporaciones Locales u otros entes públicos para su organización con atenuación de los requisitos exigidos a los campamentos públicos. Una vez que se terminan las obras y previa aportación de certificación sobre las condiciones higiénico- sanitarias del área, potabilidad del agua y tratamiento de aguas residuales, la Administración expide, si procede, certificado de conformidad autorizando el funcionamiento y apertura al público (Andalucía)
Alguna de estas normas prevén la posibilidad de dispensa de algunos de los requisitos como en Castilla y León, País Vasco y Valencia.
Andalucía, salvo excepciones y La Rioja, prohíben la acampada libre, entendida como la instalación de albergues móviles, caravanas, tiendas de campaña u otros elementos análogos. Aragón establece diversas prohibiciones de ubicación de los campamentos.
Otras Intervenciones Administrativas Sucesivas
Tras la apertura y funcionamiento las normas autonómicas imponen un control a los mismos mediante la exigencia de recabar de la Administración otros actos administrativos: precios, modificaciones de estructura o de infraestructura esencial, cambios de titularidad, cierres o instalación de construcciones fácilmente desmontables. La naturaleza varía desde la simple comunicación hasta la autorización en sentido estricto. Todas estas exigencias lo harán en adelante bajo la modificación de la inicial declaración responsable del promotor.El Fomento De Esta Fórmula Alojativa
Algunas Comunidades Autónomas reflejan fomento de estos alojamientos turísticos. Esta actividad es básicamente promocional y no tanto de incentivo económico como las empresas de turismo rural, que se consideran más aptas para el actual desarrollo turístico. Extremadura prevé una actividad promocional estableciendo una específica publicidad para la difusión de estos alojamientos en los medios adecuados, así como una “Guía de cámpings de Extremadura”. Además establece la prohibición de utilizar estas denominaciones sin el previo cumplimiento de los requisitos o la afirmación de que “todas las actividades relacionadas con el fomento y desarrollo del cámping y, especialmente, los de los clubes o asociaciones de campistas” tengan la consideración de turísticas.Interveción Sancionadora Turística Sobre Los Campamentos De Turismo
Las Normas autonómicas se remiten a las leyes autonómicas de disciplina y sanción turística o a las propias de ordenación turística, cuando tratan de integrar la reglamentación de los campamentos de turismo en los tipos objetivos de las infracciones turísticas de forma directa.Campamentos Juveniles, Albergues Y Refugios
Tipología De Esta Modalidad De Alojamientos Turísticos
Tampoco existe uniformidad normativa. El calificativo de juvenil de estos alojamientos hace que sean asumidos por la Administración de Cultura de las correspondientes CCAA y que, a la Administración turística se le deje un papel ciertamente residual sobre ellos, lo que es ciertamente criticable.Desde 1952 el Ministerio de Comercio y Turismo aprobará el Decreto de 4 de abril, en el que se crea la categoría de albergue y parador, la legislación estatal ha sido muy parca respecto a estos alojamientos. Con el nombre de “parador” o “albergue” solo podrán ser abiertos al público los establecimientos que para hospedaje de viajeros organice la Dirección Gral. De Turismo, quedando prohibido a los demás industriales que se dediquen al hospedaje o servicio de comidas la utilización de dichas denominaciones y siendo indiferente que se empleen como título o como subtítulo del establecimiento”. No era permitida la instalación a menos de 10 km de distancia de un parador o albergue de turismo de otros establecimientos análogos creados por iniciativa privada cuando unos y otros se hallaran en carretera. Dentro del casco urbano la distancia era de 200m. En 1940 estableció el uso de la palabra turismo por albergues, paradores y similares, de tal modo que ninguna empresa dedicada a la industria del hospedaje podía utilizar para la denominación de sus establecimientos, sin la autorización de la Dirección Gral. De Turismo, los términos “parador de turismo”, “albergue de turismo”, “hostería de turismo” o “refugio de turismo u otros análogos.
Posteriormente, en 1971 reguló la declaración de albergues y paradores colaboradores de la Red de Establecimientos Turísticos del Estado, cuando los alojamientos hoteleros reunieran determinados requisitos: estar situados en puntos turísticos estratégicos o en centros de visitas y excursiones, estar ambientados en forma análoga a los paradores y albergues de la Red de Establecimientos Turísticos del Estado; haber sido clasificados en la categoría de hotel de 3 o 4 estrellas; prestar un servicio esmerado y cordial y hallarse instalado en edificio de manifiesto valor histórico o artístico cuando se trate de zonas de gran concentración hotelera.
Esta declaración se otorgaba a instancia de los interesados, mediante resolución motivada, apreciándose “discrecionalmente” tanto la concurrencia de los requisitos establecidos en el artículo anterior como la oportunidad de efectuar la declaración en consideración a los intereses turísticos generales. A estos se les aplicaban ciertas normas relativas a los Paradores de la Red, y otras correspondientes a los establecimientos hoteleros. La transferencia de competencias turísticas a las Comunidades Autónomas deja sin valor esta norma, aunque la titularidad de los Paradores de turismo siga siendo de la Administración del Estado.
La organización estatal de los campamentos, albergues, centros de vacaciones, colonias y marchas juveniles se articula mediante el Decreto del 1974. Su creación requería de la autorización del Gobernador Civil de la provincia y tiene un simple valor supletorio de las comunidades que no han ordenado la materia o lo han hecho de forma deficiente.
Esta norma no ha sido específicamente derogada, probablemente en la consideración de que no supone establecimiento turístico exclusivamente sino que incide en el ámbito de lo deportivo y juvenil.
- ANDALUCIA: Ordena este tipo de alojamientos mediante Decreto 45/2000 sobre organización de acampadas y Campamentos Juveniles en Andalucía.
- ARAGÓN: Regula mediante Decreto los albergues y refugios sin calificarles en particular de juveniles, de tal modo que define a los albergues como aquellos establecimientos en los que de forma habitual y profesional y mediante precio, se faciliten servicios de alojamiento en habitaciones de capacidad múltiple, con o sin otros servicios complementarios. Los refugios además añaden alguno de los siguientes factores: encontrarse en zonas de montaña o alta montaña, no contar con acceso rodado o tenerlo a través de pista o senda, ser edificio aislado normalmente de núcleos de población o estar orientado a facilitar el ejercicio de actividades de montaña o deportivas. Además establece normas de oferta de los campamentos dependientes de la Diputación Gral. De Aragón mediante Orden.
- ASTURIAS: Reguló la propuesta de la Consejería de Cultura las actividades juveniles de aire libre en diferentes modalidades: Campamentos, colonias, acampadas itinerantes y campos de trabajo, exigiendo a los promotores la obtención de una autorización principal, el cumplimiento de requisitos sanitarios y la obtención de diversas autorizaciones administrativas complementarias. Excluye las estancias de tipo deportivo organizadas por la Dirección Regional competente en materia de deportes y las actividades organizadas por centros residenciales y de acogida.
- CANTABRIA: Regula exclusivamente los denominados campamentos juveniles, si bien extiende la ordenación de los mismos a albergues, colonias y campos de trabajo. Dentro del campamento juvenil la tipología: Campamentos estables, controlados e itinerantes, cada uno de ellos con una regulación específica y bajo la competencia de la Dirección Regional de Juventud y Deporte de la Consejería de Cultura, Educación y Deporte, por lo que o interviene la Administración Turística.
- CASTILLA LA MANCHA: Albergue juvenil: establecimiento público o privado reconocido por la Administración Regional que, con carácter temporal o permanente, sirve de estancia para persones provistas del Carnet internacional de Alberguistas. Regula el reconocimiento oficial por la Consejería de Cultura de la Comunidad a los efectos de formar parte de la Red de Albergues juveniles de Castilla- La Mancha, lo que es requisito necesario para integrarse en las Redes nacional e internacional de Albergues Juveniles. Posteriormente se regula el uso de campamentos dependientes de la Junta de Comunidades y de los albergues pertenecientes a la Red de albergues juveniles de Castilla la Mancha, estableciendo los períodos de utilización y condiciones de uso, precios y beneficiarios.
- CASTILLA Y LEÓN: Ordena la ocupación de las instalaciones gestionadas por la Dirección Gral. de Deportes y Juventud: albergues permanentes y de temporada, residencias y campamentos juveniles. La Administración es asimismo la consejería de Cultura y Turismo a través de la dirección Gral. De la juventud. También el Decreto por el que se regula la organización de las actividades al aire libre, recoge limitaciones de tipo estructural y naturaleza turística en esta modalidad alojativa.
- CATALUÑA: Esta Comunidad regula las casas de colonias y albergues de juventud, entendiéndose por las primeras todo edificio que de forma permanente o temporal se destine a dar alojamiento a grupos participantes en actividades educativas en el tiempo libre infantil y juvenil. Albergue de juventud es todo edificio que de forma permanente o temporal se destine al cobijo y lugar de estancia para niños, jóvenes y para todas aquellas personas provistas de carnet de alberguista, en grupos o individualmente, con objeto de dormir una o más noches como lugar de paso en su itinerario o bien como marco de una actividad. Sin embargo, el Decreto no contiene la normativa específica por la que han de regularse, únicamente que la Administración competente en su ordenación es el Departamento de la Presidencia a través de la Dirección Gral. De Juventud.
- EXTREMADURA: Se regula el uso de instalaciones juveniles, albergues y campamentos propiedad de esta Comunidad en régimen de ofertas concertadas en la temporada alta durante el año 1997. Se trata de regular el régimen de solicitudes de instalaciones relacionadas con estos alojamientos por parte de Asociaciones Juveniles, Consejos Locales de juventud, Ayuntamientos de la Comunidad, Asociaciones de emigrantes extremeños, ONGs o cualquier otro colectivo juvenil. La Administración competente es la Consejería de Educación y Juventud, la cual otorga esta cesión de uso a la entidad ocupante y en el contrato de cesión es en el que se regulan los diferentes aspectos de uso de la instalación, sin que prevea condiciones, infraestructuras o servicios mínimos de estos alojamientos a los efectos turísticos.
- GALICIA: Modalidades: campamentos, albergues, residencias, centros y demás instalaciones de juventud gestionadas por la Dirección General de Juventud gestionadas por la Dirección General de Juventud de la Consejería de Cultura y Juventud de la Comunidad. No hay un desarrollo a sus efectos turísticos.
- LA RIOJA: Los albergues no tienen categorías, dejando excluida a los albergues juveniles de dicha regulación al estar sujetos a la Red de Albergues Juveniles y asimismo a los establecimientos con alojamientos en habitaciones múltiples en los que la contraprestación es voluntaria y asimismo aquellos en los que el alojamiento se produce en habitaciones colectivas por motivos escolares o docentes.
- MURCIA: La orden de 1993 regula el uso de los albergues y campamentos de titularidad regional durante el año 1993, siendo dirigida la oferta a organizaciones y asociaciones juveniles así como a entes públicos o privados que presten servicios a la juventud, se trata de regular la adjudicación del uso de las instalaciones ofertadas, estableciendo determinados criterios en orden a dar prioridad a unas u otras entidades solicitantes. Se acogen dos modalidades de uso: el uso del albergue o campamento con sus instalaciones, consumo de agua y energía, ajustándose la utilización de la cocina, talleres y piscina a determinadas normas, y la segunda modalidad de uso en la que no se incluye la utilización de cocina, aunque si la alimentación.
- NAVARRA: La norma autonómica más completa en lo que se refiere a la ordenación de los albergues turísticos no calificados como juveniles. Entendiendo los albergues como la prestación de forma habitual o profesional del servicio de habitación o residencia al público en general, con o sin otros servicios complementarios, que permite la práctica de actividades de ocio, educativas o deportivas en contacto con la naturaleza, todo ello a cambio de un precio, en un establecimiento que reúne las instalaciones y servicios mínimos señalados. Se excluyen los alojamientos en habitaciones múltiples cuando su uso está condicionado a la pertenencia de un determinado grupo familiar o social, cuando se preste sin contraprestación económica o cuando ésta sea una mera donación o compensación de gastos y asimismo se excluyen los albergues juveniles integrados en la Red de Albergues de Juventud que se rigen por su normativa específica. Categorías primera y segunda.
- PAÍS VASCO: Ordena la oferta de albergues e instalaciones destinados a la estancia y alojamiento de grupos infantiles y juveniles, haciéndolos depender del Departamento de Cultura al que se atribuyen determinadas competencias.
- VALENCIA: Establece exclusivamente el procedimiento de contratación, reserva y utilización de plazas en albergues y campamentos de la Generalidad utilizados por los jóvenes.
Regimen De Intervención Administrativa Sobre Estos Alojamientos Turísticos
Intervención Reglamentaria
No existe un criterio normativo uniforme en las diferentes reglamentaciones autonómicas sobre cuáles son las circunstancias que deban ser reguladas en este tipo de alojamientos. En algunas lo que pretende abordarse es el régimen de reconocimiento de determinadas instalaciones como oficiales a los efectos de su cesión de uso. En otras, se prevén los requisitos técnicos y administrativos turísticos para la constitución y funcionamiento de estos establecimientos. Normas claramente incompletas para satisfacer los intereses que han de protegerse: los de la juventud e infancia, Ministerio de educación y cultura y los del turismo.La Intervención Administrativa Limitadora Inicial
No en todas las CCAA existe una ordenación específica de estos establecimientos alojativos ni en su modalidad común ni en su modalidad “juvenil”. En ellas es de aplicación genérica la normativa estatal que prevé la liberalización en las clásicas técnicas autorizatorias sustituyéndolas por una comunicación originaria a cargo del proveedor del servicio o declaración responsable a la que se deberá adjuntar la documentación correspondiente.Las comunidades que regulan, como Aragón, prevén como primer control administrativo la obtención de una autorización de apertura y posterior registro. La solicitud de apertura debe ir acompañada de determinados documentos, tales como la memoria descriptiva de la actividad a realizar, documento acreditativo de la personalidad del titular de la explotación, memoria o proyecto visado con planos finales a determinada escala; plano de situación, plano conjunto, licencia municipal de apertura o de obras e informe escrito del Ayuntamiento competente respecto al estado de dicha tramitación, certificado de sanidad, documento acreditativo de las condiciones de prevención de incendios y lista de precios.
En Navarra, se prevé la posibilidad de que los interesados en la apertura de un albergue soliciten información en la que se indique la categoría que les pudiera corresponder en función de sus características. La resolución supone la clasificación del alojamiento. Posteriormente han de solicitar además la autorización de apertura aportando determinados documentos.
Además se prevé la denominada compensación de requisitos: dispensa en la autorización de determinadas exigencias basándose en criterios de ponderación global respecto del total de servicios y condiciones existentes en el establecimiento.
Otras CCAA con la declaración o reconocimiento oficial de albergues, refugios o campamentos a los efectos de formar parte de una Red de Albergues, que no se trata más que de un simple acto administrativo de admisión y del mismo modo la regulación del reconocimiento oficial a los efectos de la cesión de uso de determinadas instalaciones públicas constituye un acto de intervención que nada tiene que ver con la creación o funcionamiento del alojamiento turístico.
Otras Intervenciones
Salvo contadas excepciones, no se regulan actos administrativos específicos de intervención turística de naturaleza limitadora con carácter posterior a la apertura del establecimiento. Las que lo hacen, como Navarra, asimilan estos supuestos a los que otros establecimientos de alojamiento turístico exigiendo la declaración de precios o la autorización de determinadas modificaciones estructurales o comunicación de cambios de titularidad.La Modalidad Alojativa De Aprovechamiento Por Turno De Bienes Inmuebles De Uso Turístico
Hasta la aprobación de la Directiva de 1994 del Parlamento Europeo “relativa a la protección de los adquirientes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido” ninguna norma había encargado esta nueva fórmula que se venía denominando “multipropiedad”, acogiendo todas aquellas modalidades por las que se transmitía el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un período determinado cada año.En la Directiva comunitaria del Parlamento Europeo de 1998 relativa a las acciones de cesación en materia de protección de los intereses de los consumidores. La ley estatal de 2002 hace la trasposición a nuestra legislación de la anterior y otras directivas, relacionada con la protección de los intereses de los consumidores y usuarios. Básicamente se refiere a la acción de cesación contra las conductas contrarias a la ley y que lesionen los intereses de los usuarios turísticos de este tipo de oferta.
El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se regula mediante la laye estatal 42/1998. Ha sido modificada en varias ocasiones y tiene incidencia directa sobre ella la nueva regulación comunitaria hecha por la directiva 2008 de la CE relativa a la protección de los consumidores respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de revente y de intercambio. Esta Directiva constituye un ejemplo de intervención administrativa sobre las condiciones de contratación privada, al establecer exigencias favorables al consumidor: publicidad de la información, información precontractual, características y condiciones de los contratos, regulación del derecho de desistimiento del consumidor- turista, reparación judicial y administrativa y sanciones que deberán prever legalmente los Estados miembros.
Históricamente han existido fórmulas similares en los aprovechamientos de pastos y la división temporal del uso y disfrute de una finca por razón de diversos cultivos. Es una Ley estatal sin perjuicio de las competencias que la Constitución reconoce a las CCAA y sin perjuicio de otros ámbitos competenciales autonómicos conexos con el Derecho Civil. CCAA como la balear o la canaria, regulan algunos aspectos de los alojamientos en régimen de uso a tiempo compartido.
La ley estatal de 1998, se divide en dos títulos, normas civiles y normas tributarias, puesto que el calificativo de turístico afecta exclusivamente al uso de los inmuebles que ha de ser de esta misma naturaleza. Solo puede recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, 10 alojamientos. Se permite, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto a un régimen de derecho de aprovechamiento por turno y a otro tipo de explotación turística, siempre que los derechos de aprovechamiento por turno recaigan sobre alojamientos concretos y para períodos determinados”.
Las exigencias de naturaleza turística se imponen en la constitución del régimen de aprovechamiento por turno al propietario registral del inmueble que deberá cumplir con una serie de requisitos:
- Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad.
- Haber obtenido de las autoridades competentes las licencias necesarias para ejercer la actividad turística, las de apertura, las necesarias para la primera ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de obra en el caso de que la obra esté tan solo iniciada y la necesaria para la actividad turística en las CCAA que la ordenen. Después de la ley 7/2009 la intervención administrativa autorizatoria se sustituye por una inscripción que requerirá la previa declaración responsable de inicio de la actividad y un informe descriptivo de la actividad.
- Haber celebrado el contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos que se exijan a éstas, salvo que el propietario haya decidido asumirlos directamente él. Las empresas de servicios no podrán estar domiciliadas en paraísos fiscales y tendrán que tener, al menos, una sucursal domiciliada en España.
- Haber concertado los seguros y avales pertinentes.
El resto de las previsiones de la Ley tiene por objetivo reglamentar las condiciones de promoción y transmisión que garantizan y protegen al consumidor frente a la oferta de este aprovechamiento. Se establece un contenido mínimo y determinadas prohibiciones relativas a utilizar la expresión de “multipropiedad” o relativa a prohibición de anticipos o inclusión en los préstamos de cláusulas que impliquen una sanción o la pena al adquirente por desistimiento o resolución.
Las Denominadas Ciudades De Vacaciones
Regulada por la Orden estatal no ha tenido la acogida que inicialmente esperaba la Administración Turística, debido a la aparición de fórmulas alojativas que vienen a sustituir a esta antigua modalidad. Se ha producido por ejemplo por la oferta de turismo rural que incluye, junto al alojamiento, la posibilidad de que el turista desarrolle otro tipo de actividades relacionadas con la naturaleza y el deporte.Ciudad de Vacaciones: Establecimientos cuya situación, instalaciones y servicios, de acuerdo con la Orden de 1968, permiten a los clientes, bajo fórmulas previamente determinadas el disfrute de sus vacaciones en contacto directo con la naturaleza, facilitándoles por un precio alzado hospedaje en régimen de pensión completa junto con la posibilidad de practicar deportes y participar en diversiones colectivas.
La exigencia de autorización administrativa de apertura en la que se ha de determinar la categoría que corresponda al establecimiento, 3, 2 o 1 estrella, quedando fuera de obligación las instaladas confines de asistencia social y sin ánimo de lucro por corporaciones u organismos públicos, aunque se exige a estas últimas la comunicación de su apertura. Deberá sustituirse por la de la simple comunicación previa o declaración responsable del proveedor turístico tras la reforma de liberalización de la ley 17/2009.
De forma previa a la solicitud de apertura, la solicitud de información en relación con la categoría que pudiera corresponder al establecimiento. La reglamentación es muy minuciosa y se prevén otras intervenciones posteriores: notificación de modificación sustancial de la estructura. Autorización al cierre definitivo, precios fijados por la Administración del Estado previa propuesta de las empresas, comunicación de ampliación de la temporada u hojas de reclamaciones.
Se trata de una modalidad de alojamiento en la actualidad inutilizado.
La ley aragonesa acoge a las denominadas ciudades de vacaciones- complejo turístico que, además de prestar el servicio de alojamiento responde a un proyecto unitario de planificación, gestión y explotación empresarial y se ubica en zonas geográficas homogéneas- dentro del concepto más amplio del complejo turístico en el que además se incluyen a:
- Pueblos recuperados: núcleos deshabitados que se rehabilitan y acondicionan para prestar una oferta turística de alojamientos y que responde a un proyecto unitario
- Balnearios
- Centros de esquí y montaña
- Parques temáticos.
